Osim toga, nije razvidno da li se na njih primjenjuju odredbe Zakona o najmu stanova, da li i kome plaćaju zaštićenu najamninu, pa rješenja iz ovog Zakona popunjavaju postojeću pravnu prazninu i uređuje na odgovarajući način ova pitanja.

3. Nadalje UP kaže: " Uz to nametnuo je isključivo na naša leđa teret zaštićene najamnine " - Ispravak: " Zaštićenu najamninu " plaćamo mi - nositelji stanarskog prava - umjesto prijašnje stanarine.

Zaprimili smo fax o Odluci povjerenstva vlade za upravljanje imovinom RH o visinama slobodno ugovorene najamnine (za najmoprimce koji nemaju pravo na zaštićenu najamninu), gdje se radi o 15,00 KN/m2 stana (NN120/00).

Članak 31. predviđa da bivši nositelj stanarskog prava i vlasnik stana moraju zaključiti ugovor o najmu na neograničeno vrijeme, i da najmoprimac ima pravo plaćati tzv. " zaštićenu najamninu ", osim kad najmoprimac koristi dio stana za neku poslovnu djelatnost ili kad je najmoprimac vlasnik useljive kuće ili stana, ili kad najmoprimac ili članovi njegove obitelji nisu koristili stan tijekom šest mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu stanova, osim ako vlasnik nije dozvolio njihovu odsutnost.

Za slučaj da najmoprimac u stanu za koji je sklopio ugovor radi stanovanja pod uvjetima iz Zakona o najmu, obavlja i poslovnu djelatnost, zakonodavac je propisao gubitak prava na zaštićenu najamninu, jer obavljanje poslovne djelatnosti prelazi sadržaj stanovanja u smislu odredbe članka 3. stavka 1. Zakona o najmu.

Stoga je dosljedno koncepciji cijelog Zakona o najmu zakonodavac mogao propisati da pravo na zaštićenu najamninu gubi onaj najmoprimac koji stan, osim za stanovanje koje je u svojem sadržaju zaštićeno visinom najamnine, koristi i za obavljanje poslovne djelatnosti.

Najmodavac je dužan potpisati novi ugovor o najmu stana s takvom osobom te ugovoriti " zaštićenu najamninu ".

(1) Državnim službenicima i namještenicima u tijelima državne uprave, tijelima sudbene vlasti, oružanim snagama i drugim državnim tijelima, djelatnim vojnim osobama, zaposlenicima u upravnim tijelima i službama jedinica lokalne samouprave, službenicima i namještenicima u javnim službama, kojima se plaće osiguravaju u državnom proračunu ili u odgovarajućim izvanproračunskim fondovima, te zdravstvenim djelatnicima koji su zaposleni ili prihvaćaju zaposlenje i imaju prebivalište na otocima, a nemaju u vlasništvu stan ili kuću na otoku, daju se stambeni krediti ili se daju u najam napuštene zgrade i stanovi na otoku koji su do stupanja na snagu ovoga Zakona u vlasništvu države, uz zaštićenu najamninu određenu posebnim propisom, odnosno najamninu u visini troškova upravljanja i održavanja zgrade, odnosno stana.

Zaštićeni najmoprimac dužan je najmodavcu uz zaštićenu najamninu plaćati komunalnu naknadu i ostale troškove u svezi sa stanovanjem, ako tako ugovore.

Dakle, vlasništvo nekretnina čija vrijednost svakako nije zanemariva, kao u osporavanoj odredbi, postavljeno je kao razlog gubitka prava na zaštićenu najamninu, ali ne znači i gubitak najmoprimateljskog statusa, niti najmoprimcu zbog vlasništva takvih nekretnina prijeti koja druga posljedica vezana uz njegovo stanovanje.

Stoga Sud ne nalazi da bi time što zbog svojeg imovnog stanja koje se sastoji upravo i od useljive kuće ili useljivog stana, najmoprimac gubi pravo na zaštićenu najamninu kad silom zakona i neovisno od volje vlasnika stana u njegovom stanu stanuje, bilo povrijeđeno načelo jednakosti, pa ni ono pred zakonom, jer svi najmoprimci koji u vlasništvu posjeduju useljivu kuću ili stan, neće imati pravo na zaštićenu najamninu.

Također nema razloga da se zakonodavcu ospori pravo propisivati kriterije za gubitak prava na zaštićenu najamninu, koji ovise o imovnom stanju najmoprimca, kao što je propisao i da uvjeti i mjerila za određivanje zaštićene najamnine ovise, između ostalog, i o platnim mogućnostima obiteljskog domaćinstva najmoprimca.

Od stana on ubire zaštićenu najamninu, po iznosu neusporedivu s onom slobodno ugovorenom.

(24) Osobni odbitak iz stavka 23. ovoga članka ne može koristiti rezident koji plaća zaštićenu najamninu prema posebnom zakonu.

Zaštićenu najamninu plaćaju korisnici stanova koji:

iznos plaćene slobodno ugovorene najamnine za potrebe stanovanja u stambenom prostoru najmodavca.Osobni odbitak za plaćenu najamninu ne može koristiti porezni obveznik koji plaća zaštićenu najamninu prema posebnom zakonu.

- stambeno zbrinjavanje može biti ili kroz zaštićenu najamninu bez prava na otkup i nasljeđivanje, kupovanje stanova iz POS-a ili kroz poklanjanje građevinskog materijala i zemljišta.

Spominjete zaštićenu najamninu " teret koje pada isključivo na vaša leđa ".

Konkretan povod za ovaj članak autor pronalazi u problemima koji su nastali u jednom slučaju, time što Ustavni sud Republike Hrvatske u nizu odluka spriječio naplatu zajedničke pričuve od (zaštićenih) najmoprimaca koji u međuvremenu nisu plaćali ni zaštićenu najamninu, koja je u velikom dijelu i zastarjela, pa se više ne može ni prisilno potraživati, a zgrade propadaju.

5. Prijedlog je u biti usmjeren na Zakon o najmu, posebno na odredbu iz članka 8. toga Zakona, koja priznaje određenim osobama, konkretno iz alineje 3., koje su imale pravni položaj nositelja stanarskog prava na stanu do dana stupanja na snagu toga Zakona, pravo na zaštićenu najamninu.

7. Članak 31. Zakona o najmu u stavku 1. propisuje da vlasnik stana i osoba iz članka 30. koja ispunjava uvjete najmoprimca sklapaju, sukladno odredbama toga Zakona, ugovor o najmu stana na neodređeno vrijeme, s time da najmoprimac za to vrijeme ima pravo ugovoriti zaštićenu najamninu.

U stavku 2. određene su iznimke od prava na zaštićenu najamninu, pa tako to pravo nema najmoprimac koji u dijelu stana obavlja poslovnu djelatnost (podstavak 1.), koji ima u vlasništvu useljivu kuću ili stan (podstavak 2.) i najmoprimac koji se sa članovima obiteljskog domaćinstva ne koristi stanom dulje od posljednjih 6 mjeseci prije stupanja na snagu Zakona o najmu, bez suglasnosti vlasnika stana (podstavak 3.).

Predlagatelji pod 5) i 10), kao najmodavci navode da zaštićeni najmoprimci plaćaju zaštićenu najamninu u visini sredstava potrebnih tek za redovno održavanje zgrade te da se njima ograničava pravo vlasništva kad zbog propisane zaštićene najamnine ne mogu slobodno ugovarati najamninu.

Također se može pripomenuti da stanovi u predmetnom smislu ne predstavljaju nekretnine iz članka 52. Ustava, pa država nije u smislu odredbe stavka 2. toga članka Ustava dužna dati naknadu za ograničenja kojima su vlasnici stanova podvrgnuti zbog prava najmoprimca na zaštićenu najamninu.

Ovaj Sud smatra da ni ovdje usporedba s odgovarajućim odredbama Zakona o stambenim odnosima iz 1985. godine, nije primjerena, jer je prema tom Zakonu, nekorištenje stana duže od šest mjeseci u nedostatku tim Zakonom određenog razloga kada se smatralo nekorištenje opravdanim, dovodilo do mogućnosti otkaza stanarskog prava, a prema osporenoj odredbi dovodi samo do prestanka prava na zaštićenu najamninu, dok sva ostala najmoprimčeva prava ostaju nedirnuta.

Predlagatelji pod 2), 7) i 12), kao najmoprimci smatraju da osporena odredba gubitak prava na zaštićenu najamninu veže uz odsutnost suglasnosti vlasnika stana, i da je taj rok počeo teći prije stupanja na snagu Zakona o najmu, u koje vrijeme je važio Zakon o stambenim odnosima iz 1985. godine, koji ni za jedan od u njemu navedenih slučajeva nekorištenja stana zbog opravdanih razloga nije propisivao dužnost stanara da traži suglasnost vlasnika stana.

Sud je ukinuo i članak 31. stavak 2. točku 3., koji je od prava na " zaštićenu najamninu " izuzeo najmoprimca koji je prestao koristiti stan tijekom šest mjeseci prije donošenja dotičnog Zakona.

Nadalje, Sud je ukinuo članke 39. i 40. stavak 2. Članak 39. ograničio je pravo najmodavca da otkaže ugovor o najmu stana najmoprimcu koji ne plati najamninu i troškove, a ili ima više od 60 godina ili prima socijalnu pomoć samo na slučajeve kad tom najmoprimcu jedinica lokalne samouprave osigura drugi odgovarajući stan s pravom na " zaštićenu najamninu " u iznosu koji najmoprimac može podmiriti.

U članku 31. Zakona o najmu određuje se da pravo na zaštićenu najamninu nemaju najmoprimci koji imaju u vlasništvu useljivu kuću ili stan.

Do tada će zaštićeni najmoprimci plaćati zaštićenu najamninu koja ni u kojem slučaju ne može zadovoljiti vlasnike.